Hoy en día, para poder conseguir una vivienda nueva las opciones más extendidas son acudir a comprar a una promotora privada o apuntarse a una cooperativa de viviendas.
¿Qué es mejor? ¿en quién deberíamos confiar para la que posiblemente vaya a ser la mayor inversión de nuestras vidas? ¿Qué diferencias hay?
“Lo primero es investigar en manos de quién vamos a depositar nuestros ahorros”
El primer paso, debería ser investigar quienes son las gestoras que llevan las cooperativas o las promotoras. Es decir, indagar en manos de quién vamos a depositar nuestros ahorros. Indagar en qué proyectos han participado con anterioridad, cuál es su solvencia económica…
Pisos un 20%-25% más baratos en cooperativa
La gran ventaja de las cooperativas es que permiten acceder a viviendas más económicas. Al construirse a precio de coste no incluyen el margen promotor porque este no existe. Por el contrario, la gestora de cooperativas, encargada de administrar la cooperativa –tiene unos honorarios que oscilan entre un 6% y un 10%– siendo muy inferiores al margen del promotor. Se estima que las viviendas construidas en régimen de cooperativa resultan aproximadamente un 20%-25%más baratas que en la promoción privada, a igualdad de acabado y calidades. Eso sí, el precio en estos casos no está cerrado hasta que no se entregan las llaves, lo habitual es un margen de 2% de incremento o decremento de coste sobre la previsión inicial, debiendo ser ésta debidamente justificada (variación de tipos en los intereses del préstamo promotor, variación de costes de ejecución de obras por plazos o materiales, variación de acabados y calidades….)
Precio cerrado si compras a una promotora
Por el contrario, en la promoción privada se compra la vivienda a un precio que no puede sufrir oscilaciones. En ese caso, las consecuencias de un error en el cálculo de los costes o del tiempo estimado de entrega, las asume totalmente el promotor.
«A un promotor se le compra una vivienda a precio cerrado y con determinadas calidades y plazos, todo regulado en un contrato de compraventa”
“El desembolso en una cooperativa puede ser alto ya que hay que comprar el suelo”
Los cooperativistas son, a la vez, socios autopromotores que construyen unas viviendas para entregárselas a ellos mismos, a precio de coste».
A pesar de que al apuntarnos a una cooperativa adquirimos casa a precio de coste, lo cierto es que esto no significa que sea barato o que los desembolsos sean bajos, de hecho, el desembolso inicial puede ser bastante importante puesto que hay que comprar el suelo sobre el que se construirán las viviendas. Como por ejemplo en Madrid donde el coste del suelo puede suponer entre un 30% y un 50% del coste total.
Garantías sobre las aportaciones realizadas
El “hándicap” de las Cooperativas, es el temor de muchas personas en la posibilidad de perder las aportaciones realizadas para comprar el suelo. La Ley actualmente, solo obliga a la contratación de un seguro que garanticen las aportaciones, cuando exista licencia de obras. Aunque existen seguros y avales que sí cubren esas cantidades, que es necesario contratar y gestionar por parte de la cooperativa y la gestora, para disponer de una garantía total.
Lo recomendable, por tanto, es asegurarse de que el suelo que quiere comprar la cooperativa sea finalista, y que existen avales o seguros para esas cantidades aportadas inicialmente.
“Las promotoras no perciben cantidades a cuenta hasta que no disponen de licencia obra”
Siendo este un punto fuerte para las promotoras, que nunca percibe cantidades anticipadas hasta que no tenga licencia de obra. Pueden reservar la vivienda, es decir, aportar una cantidad mínima para sellar el compromiso de compra, pero no recibir adelantos de dinero hasta que no está la licencia de obras, esto a priori, es una garantía mayor para los compradores de vivienda soportado bajo un riesgo mayor para el promotor que redunda en un aumento de precio.
Con la promotora no hay marcha atrás
Otra diferencia importante entre ambos: al comprar una vivienda a un promotor, el comprador no puede retirarse de la operación. Está obligado a culminar el proceso de compra y cumplir sus obligaciones de pago y adquisición de la vivienda.
En la cooperativa, en cambio, el socio adquirente de vivienda tiene el derecho de baja voluntaria. Se adhiere libremente a la cooperativa y se puede dar de baja voluntariamente, con derecho a recuperar las cantidades aportadas. Únicamente se le puede detraer hasta un máximo de un 5% sobre lo aportado, en el caso de que se califique la baja como no justificada. Si la baja es justificada, que suele ser lo habitual, el socio tiene derecho al reintegro de la totalidad de lo aportado, aunque su devolución pude dilatarse hasta la aparición de otro socio»
Personalizar tu casa en una cooperativa
Aunque cada vez son más los promotores que intentan adecuar las viviendas a la demanda real, lo cierto es que cuando se realiza la compra, el adquirente de vivienda no interviene en absoluto en el proceso constructivo, y por tanto, no suele tener ni voz ni voto respecto a las calidades de los materiales o la distribución de la vivienda, por ejemplo.
En el caso de la cooperativa, el socio interviene y participa de todas las decisiones desde el principio hasta la entrega de llaves (elección de la constructora, el arquitecto, la gestora, el aparejador…), de tal manera que todos los riesgos del proyecto recaen sobre la cooperativa, como por ejemplo retraso en las obras, incremento del precio…
Entonces, ¿Qué debo hacer?
«Adquirir una vivienda en cooperativa o comprarla a una promotora, no es mejor, ni peor”
“Simplemente es distinto»
“Cada uno debe elegir su camino en base a sus criterios”