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¿Cómo se financia una cooperativa de viviendas?

Estimados futuros socios cooperativistas, en este post vamos a intentar explicaros con la mayor claridad posible todas las cantidades económicas que debe aportar un socio cooperativas para sacar adelante su proyecto de vivienda.

Lo primero que se debe aportar es el capital social de la cooperativa, esto es una cuota que se paga para ser socio de la cooperativa y pertenecer a ella. Esta pertenencia es necesaria para la concepción e identidad de la cooperativa y cada uno de sus socios, dado que cada persona tiene un voto y todos los votos tienen el mismo valor, es sin duda algo necesario para el eficaz y eficiente ejercicio de las actividades de la cooperativa, con la intención de satisfacer el fin de la misma, el desarrollo de viviendas para sus asociados.

Este capital social está alrededor de los 500€ y es una cantidad que quedará depositada como fondo de la cooperativa, y su fin no es para la promoción de vivienda sino para la constitución y viabilidad de la sociedad cooperativa. Al marcharte de la cooperativa como socio o a la disolución de la misma este capital social es recuperable.

Aportaciones. Las aportaciones del socio cooperativista a cuenta de su vivienda suelen representar entre el 20% y el 25% del precio total de la vivienda, y es lo que se conoce como la entrada. En la mayoría de las ocasiones esta cantidad o parte de la misma tiene como fin la compra o la señalización del suelo.

En cooperativa y en base al plan económico de la promoción existe la posibilidad de realizar cuotas mensuales durante un periodo de tiempo para pagar esta aportación inicial o entrada, facilitando de esta manera la forma de pago en plazos mensuales más cómodos.

Préstamo promotor. Dado que las aportaciones de los socios no son suficientes para hacer frente a todos los gastos derivados de la construcción de las viviendas, es necesario solicitar un préstamo promotor, esta gestión debe realizarla la gestora del proyecto, siendo en este caso muy importante la experiencia de dicha Gestora.

Podría darse el caso de que todos los socios de la cooperativa dispusiesen suficiente capital para hacer frente a la totalidad de los gastos derivados de la construcción de las viviendas, y realizasen las aportaciones necesarias para cubrir el proyecto. De esta forma no sería necesario el préstamo promotor y supondría el ahorro de los intereses que genera el mismo. Pero esto es muy poco frecuente, salvo en cooperativas muy pequeñas y normalmente familiares.

Para solicitar un préstamo promotor a un banco, es necesario cumplir con ciertas garantías para que éste deje el dinero a la cooperativa.

  • La gestora de la cooperativa de viviendas debe ser solvente y con experiencia.
  • La entidad financiera también se interesará por conocer la solvencia de cada uno de los socios cooperativistas.
  • La cooperativa de viviendas deberá tener un número de socios cooperativistas suficientes, en torno al 80% – 90%.

Una vez la cooperativa dispone de préstamo promotor y licencia, comenzarán las obras, y cuando estas estén terminadas llega la fase final de proyecto, la entrega de llaves y la hipoteca.

Lo lógico es que en la solicitud y concesión del préstamo promotor a la entidad bancaria la gestora haya negociado unas buenas condiciones para las hipotecas con ellos.

Cuando firmes tu escritura de adquisición de vivienda y entrega de llaves, te subrogarás también a la hipoteca, de esta forma se cancelará el préstamo promotor con las subrogaciones de las hipotecas de todos los socios. Es como dividir el préstamo concedido a la cooperativa en su conjunto “préstamo promotor” en trozos para cada socio “hipotecas”.

Pero, esto no es obligatorio, no tienes que subrogarte a esa hipoteca en concreto, puedes buscarte otra por tu cuenta y con el banco que tú quieras, o incluso no necesitar hipoteca, si dispones de la cuantía económica, ahorrándote comisiones e intereses. En estos casos, ya sea con tu propio dinero o con el de otra hipoteca se cancelará tu parte del préstamo promotor.

Y por último, nos queda la aportación final, esta cuantía se entrega también a la firma del contrato de adquisición de la vivienda y entrega de llaves, y representa el IVA de la hipoteca (las hipotecas no pueden incluir impuestos), y si no te subrogas a una hipoteca y pagas el importe pendiente también tendrás que abonar esta cantidad.